روش ارزش گذاری املاک و مستغلات

معرفی

تنظیم خدمات ارزیابان در بازار املاک و مستغلات یک موضوع نگرانی بین المللی است. در اکثر کشورها درجاتی از کنترل وجود دارد که تفاوت اصلی آن در رابطه با سطح و ماهیت این کنترل است. در بریتانیا این کنترل محدود به مفاد قانون نمایندگان املاک در سال 1979 و قانون توصیف نادرست املاک در سال 1991 است .در این مقاله که گزیدهای از کتاب است، به نحوه محاسبه آنلاین قیمت ملک و ارزشگذاری املاک خواهیم پرداخت. اولی قدرت نظارتی عمومی را بر فرآیند آژانس املاک می دهد در حالی که دومی با هدف جلوگیری از فهرست کردن اطلاعات نادرست در مورد املاک توسط عوامل املاک و سایر توسعه دهندگان املاک طراحی شده است.

قوانین فعلی در رابطه با اموال تحت تأثیر سقوط اموال در سال 1973 و نگرانی در مورد شیوه های حسابداری حرفه ای در صنعت بود (سایس، اسمیت، کوپر و ونمور - رولند 2006، ص 32). این امر پس از یک تاریخ طولانی از ناهماهنگی در ارزیابی و مدیریت دارایی رخ داد.

در نتیجه این امر، مؤسسه سلطنتی نقشه‌برداران مجاز (RICS) مجموعه‌ای از اصول را ایجاد کرد که به طور گسترده برای اداره صنعت مورد استفاده قرار گرفته‌اند. در ابتدا این مورد اجرا نشد و انطباق اجباری نبود، اما از سال 1992 انطباق با استانداردها اجباری شد. RICS همچنین در داوری در اختلافات مربوط به اموال نقش مهمی داشته است .

استاندارد ارزیابی و ارزش گذاری RICS به عنوان کتاب قرمز نیز شناخته می شود. استاندارد یک چارچوب کنترل کیفیت است که برای تشریح ساختار و رویه‌های مورد نیاز برای ارزیابی استفاده می‌شود. این کتاب قرمز شامل تمام بیانیه‌های تمرینی است که همه اعضای واجد شرایط باید به آن پایبند باشند. از آنجایی که حداقل مداخله دولت وجود دارد، مقررات ارزیابی اموال عمدتاً توسط متخصصان انجام می شود، بنابراین نشان می دهد که فرآیند به خوبی مدیریت می شود.

RICS از بسیاری از نقاط جهان پیروان زیادی دارد و این مرحله استانداردهای ارزش گذاری بریتانیا را در مناطقی غیر از انگلستان مورد استفاده قرار داده است. این مرحله بسیار مطلوب در نظر گرفته می شود زیرا نشان می دهد که استانداردسازی روش ارزیابی و ارزیابی ممکن است در آینده نزدیک یکسان شود. در این گزارش، اطلاعات استاندارد را تعریف می کند، ارزش گذاری را در انگلستان مورد بحث قرار می دهد، استنباط ها را از اطلاعات موجود تجزیه و تحلیل می کند و نتیجه گیری را ارائه می دهد.

ارزش گذاری ملک چیست؟

فرآیند ارزیابی همانطور که از نام پیشنهاد می شود با هدف تعیین ارزش یک ملک در بازار است. برای انجام دقیق این کار، یک ارزش‌گذار باید مجموعه‌ای از مهارت‌ها مانند روش‌های تحقیق، محاسبه، گزارش‌نویسی، مذاکره، قانون، مسائل زیست‌محیطی، دانش ساخت و ساز و دانش مدیریت و امور مالی کسب‌وکار را داشته باشد.

این مهارت ها از طریق مطالعه آکادمیک، تمرین و تجربه مستمر به دست می آید. فرآیند ارزش گذاری مستلزم آن است که یک ارزش گذار از مقاصد شخصی که به دنبال ارزش گذاری است آگاه باشد.

این در این فرآیند مفید است زیرا ممکن است به دلیل امکان خارج شدن از بافت بر روی شکل حاصل تأثیر بگذارد. این دلیل اصلی سوء تفاهم، عدم پرداخت هزینه ها و مشکلات متعدد دیگر است .

به طور کلی هدف ارزش‌گذار کمک به راهنمایی بهترین قیمت برای یک ملک معین در بازار در تاریخ معین است. برای ایجاد این ارزش‌گذار باید تغییراتی را در محیط اجتماعی، سیاسی و اقتصادی در نظر گرفت که احتمالاً بر قیمت‌ها تأثیر می‌گذارد و این تأثیرات چقدر بر قیمت خواهد بود.

قانون نیز ممکن است در این فرآیند نقش داشته باشد و دانش کاری خوب از قوانین جاری ضروری است. ارزیابی ممکن است به دلایل مختلفی مانند فروش، رهن، محاسبه غرامت قابل پرداخت، کسب اعتبار، ارزیابی مالیات، رتبه بندی یا مشاوره سرمایه گذاری مورد نیاز باشد.  بر اساس این نیازهای متنوع، یک ویژگی واحد می تواند ارقام مختلفی را تولید کند، حتی زمانی که توسط یک ارزش گذار واحد ارزش گذاری شود.

ارزش‌گذاران در بازار املاک ضروری هستند زیرا بازار بسیار نوسان است و به راحتی تحت تأثیر تغییرات عرضه و تقاضا قرار می‌گیرد (گالاگر و اندرو 2007، ص 375). بنابراین قیمت‌ها در بازار اغلب بسته به نوع ملک و مکان، تغییرات را در درجه‌های متفاوتی منعکس می‌کنند. علاوه بر این مشاهده شده است که هر ملک و منافع مالکان اغلب متفاوت است حتی زمانی که دارایی ها از یک نوع باشند. علاوه بر این تغییرات دائمی در قوانین حاکم بر اموال وجود دارد و بنابراین فقط یک متخصص با آگاهی کامل از این قوانین می تواند تفسیر مناسبی داشته باشد. به این دلایل، ارزشیابی بهتر است توسط یک متخصص واجد شرایط انجام شود تا اطمینان حاصل شود که دقیق ترین رقم برای پرونده تولید می شود.

فرآیند ارزش گذاری شامل چندین ملاحظات مهم است و به این ترتیب بیشتر یک هنر در نظر گرفته می شود تا یک علم دقیق. علاوه بر کاربرد فرمول‌های ریاضی در فرآیند، ارزش‌گذاران می‌توانند نظرات ذهنی خود را بر اساس دانش فردی خود از عوامل بازار نیز لحاظ کنند. به همین دلیل است که دو ارزش گذار اغلب به ارقام کمی متفاوت در تجزیه و تحلیل یک ویژگی می رسند.

با این حال، این بدان معنا نیست که فرآیند به صورت تصادفی انجام شود. هنوز هم بسیار مهم است که محاسبه پس از انجام تحقیقات دقیق و دقیق انجام شود. این مستلزم آن است که ارزش‌گذار تمام عوامل مرتبط را در نظر بگیرد و همه عوامل نامربوط را نادیده بگیرد .

پس از اتمام ارزش گذاری، عواملی وجود دارند که در معرض نظر ذهنی و در نتیجه تغییرات جزئی در ارقام نهایی هستند. بنابراین اصل راهنما در عمل، رعایت کلیه رویه ها و اصول در انجام ارزیابی اموال است.

توانایی ارائه تغییر در قیمت یک ملک نشان می‌دهد که پزشکان بی‌وجدان می‌توانند از موقعیت برای انجام ارزیابی‌های نادرست استفاده کنند. به همین دلیل است که این حرفه نیازمند نهادی متحد کننده است که بتواند اعضا را تشویق به عمل عینی، بی طرفی و انجام وظایف خود بدون هیچ گونه منافع اختصاصی کند.

هنگامی که موقعیتی پیش می آید که نیاز به استقلال بیشتری دارد، مقرراتی پیش بینی شده است که باید رعایت شود تا چنین استثناهایی مجاز باشند. از طریق چنین بررسی‌ها و موازنه‌هایی، RICS می‌تواند اطمینان حاصل کند که همه ارزش‌گذاران در صنعت تعهد خود را به کار تحت حداقل استانداردهای اخلاقی ایجاد می‌کنند.

RICS و  پیشینه آن

RICS بدنه ای است که شاغلین را در حرفه ارزیابی و ارزشیابی متحد می کند. این موسسه در ابتدا به نام موسسه نقشه برداران شناخته می شد و در سال 1868 تاسیس شد و بعداً نام خود را به موسسه سلطنتی نقشه برداران خبره (RICS) تغییر داد.

این سازمان از این ریشه های فروتن به سازمانی شناخته شده در بیش از 100 کشور و با بیش از 100000 عضو تبدیل شده است . اهداف اصلی آن عبارتند از، منبع اصلی زمین، ملک، ساخت و ساز و دانش مرتبط با محیط زیست و به دنبال ترویج بهترین عملکرد، نمایندگی منافع مصرف کننده، و ارائه مشاوره بی طرفانه مرتبط با مالکیت به جامعه است .

این سازمان یکی از معتبرترین و شناخته شده ترین سازمان های استاندارد و عضویت بالا برای متخصصان این صنعت است. نقش های اصلی آن عبارتند از؛ حفظ بالاترین استانداردهای آموزشی و آموزشی؛ حمایت از مصرف کننده از طریق مقررات سختگیرانه استانداردهای حرفه ای و تبدیل شدن به منبع اصلی اطلاعات در مورد دارایی، زمین، ساخت و ساز و مسائل مربوط به محیط زیست .

در سال 2001، مؤسسه 17 دانشکده را راه اندازی کرد تا به طیف وسیعی از مسائل تخصصی که توسط نقشه برداران کمیت پوشش داده شده بود رسیدگی کند.  این دانشکده ها چشم انداز بین المللی دارند و توسط هیئت های علمی جداگانه هماهنگ می شوند. در سال 2009، دانشکده ها به گروه های حرفه ای با مسئولیت هایی مانند آموزش و توسعه، تحقیق، راهنمایی و استانداردها، مشارکت در شکل گیری خط مشی و کنترل کیفیت تبدیل شدند (Melk20).

استانداردهای ارزش گذاری RICS

RICS نسخه چاپی استانداردهای ارزش گذاری و یادداشت های خود را برای راهنمایی در نسخه چاپی با جلد قرمز دارد. این منبع نام رایج، کتاب قرمز است. این کتاب اولین بار در سال 1980 به صورت چاپی ارائه شد و از آن زمان تاکنون چندین بار مورد بررسی قرار گرفته است.

به دو بخش اصلی تقسیم می شود؛ اولی شامل قوانین و راهنمایی های قابل اجرا برای اعضای ثبت نام شده در هر نقطه از جهان است و به همین ترتیب با استانداردهای ارزش گذاری بین المللی (IVS) مطابقت دارد و بخش دوم حاوی اطلاعاتی است که فقط مختص کشورهای خاصی است.

IVS به دلیل نیاز به یکنواختی بین نهادهای بین المللی شکل گرفت . انتظار می رود که یکنواختی ظرفیت صنعت ساخت و ساز را افزایش دهد، همانطور که در اتحادیه اروپا وجود دارد که 70 درصد از دستورالعمل های مورد استفاده در بریتانیا را ارائه می دهد . نسخه ششم که از ژانویه 2008 در دسترس بود، یک نسخه بود. اوج تکامل از طریق شش نسخه و محتوا به شدت تحت تأثیر گزارش های سفارش شده توسط RICS است .

نمونه‌ای از این گزارش‌ها، گزارش مالینسون در سال 1994 است که به دلیل ناآرامی‌های عمومی به دلیل ارزش‌گذاری‌های بسیار متفاوت دارایی‌های خاص توسط ارزش‌گذاران مختلف انجام شد. از جمله شاخص‌ترین آنها، ارزیابی گروه هتل‌های کوئینز موت هاز (QMH) است. در این ارزیابی در فاصله یک سال، ارزش از کمی بیش از 2 میلیارد پوند استرلینگ به کمی بیش از 850 میلیون پوند استرلینگ کاهش یافت.

تفاوت بزرگ منجر به شک و تردید بزرگی در مورد اعتبار رویه شد. دلایل بیشتر برای این گزارش شامل انتقاد مداوم از مبانی ارزش گذاری و عملکرد در این حرفه و زیان های ناشی از وام های مسکن ناشی از تحولات ناموفق پس از رکود دهه 1990 است.

هدف اصلی کتاب قرمز این است که اطمینان حاصل شود که اعضای آن ارزش‌هایی را تولید می‌کنند که به استانداردهای بالایی از یکپارچگی، وضوح و عینیت دست می‌یابند. علاوه بر آن، این کتاب به دنبال اطمینان از این است که گزارش‌دهی مطابق با مبانی شناخته‌شده و مناسب برای هدف انجام می‌شود.

استانداردها معیاری را تعریف می‌کنند که برای شناسایی اعضای واجد شرایط مناسب، گام‌های مورد نیاز برای مقابله با تهدیدات علیه استقلال و عینیت آنها، مواردی که باید در هنگام توافق در شرایط تعامل به آنها رسیدگی شود، مبانی مورد استفاده در ارزش‌گذاری، مفروضات، حداقل استانداردهای گزارش‌دهی و مواردی که باید رعایت شوند، تعریف می‌کنند. در جایی که ممکن است اشخاص ثالث بر ارزش گذاری ها استناد کنند، افشا می شود.

این سند حاوی بیانیه های عملی و یادداشت های راهنمایی است.. بیانیه تمرین در دسته بندی های زیر مرتب شده است. انطباق و الزامات اخلاقی، موافقت با شرایط تعهد، مبانی ارزش، برنامه های کاربردی، تحقیقات و گزارش های ارزش گذاری .

استانداردهای ارزش گذاری در انگلستان

در انگلستان فرآیند ارزش گذاری تا حد زیادی توسط RICS تنظیم می شود. این موسسه مسئولیت پذیری را افزایش می دهد، الزامات آموزشی و آموزشی را ایجاد می کند، استانداردها را تعیین می کند و نظم و انضباط را بر اعضا تحمیل می کند (Wyatt 2007, p.101). استانداردها همچنین مبنایی برای تخلفات قانونی خاص و تنظیم پروتکل های رویه ای با ارگان های مشتری فراهم می کنند .

با توجه به استانداردهای بالای تعیین شده برای ارزش گذاری توسط RICS در انگلستان، مشاهده شده است که در سطح بین المللی، ارزش گذاری های انگلستان سطح اطمینان بسیار بالاتری را ایجاد می کند. بحران مالی سال 2009 نیز نقش مهمی در برجسته کردن نقش ارزیابی کیفیت داشته است. استاندارد RICS همچنین به طور گسترده برای ارزیابی املاک تجاری مانند زمین های خالی دو یا سه ستاره هتل های اشغال شده استفاده می شود.

این روش در ارتباط با روش دیگری به نام DCF به عنوان چک برای اکثر املاک چهار تا پنج ستاره خالی در حال حاضر در بریتانیا و اروپا استفاده می شود . همچنین برای چندین معامله در بازار، سرمایه گذاری های ساده و معاملات در بخش های میانی بازار در بازار انگلستان استفاده می شود. همچنین همراه با DCF در بیشتر معاملات سرمایه گذاری در بریتانیا و اروپا استفاده می شود.

این به دلیل این واقعیت است که ارزش‌گذاران اولین اصل را آموزش می‌دهند که بهترین شواهد ارزش توسط بازار تعیین می‌شود. با این حال، در مورد هتل ها، یافتن دو هتل با شباهت در الگوهای تجاری و پتانسیل برای مقایسه دقیق غیرمعمول است .

استانداردهای ارزش گذاری در سراسر جهان

پذیرش و شناخت گسترده از کارایی استانداردهای RICS برای ارزش گذاری باعث شده است که آنها در بسیاری از مناطق دیگر جهان گسترش یافته باشند (Hines 2001, p. 106). تا سال 2007 تعداد اعضای RICS با اعضایی از تقریباً 120 کشور به 130000 نفر افزایش یافت .

این موسسه در پنج منطقه در سراسر جهان فعالیت می کند و دارای 41 انجمن ملی ثبت شده است. این موسسه گزارش داده است که افزایش اخیر در عضویت جهانی می تواند در نتیجه روندهای جهانی باشد که تغییرات قابل توجهی در تجارت داشته است. این روند ظرفیت نهادی RICS را در ارائه استانداردهای بین المللی و حرفه ای افزایش داده است.

این امر باعث شده است که مؤسسه توسط دولت ها، سازمان های غیردولتی به رسمیت شناخته شود و منجر به بهبود ظاهر مدرک RICS به وضعیت پاسپورت بین المللی شده است (Dijkman 2007, p. 40). این به این دلیل است که مؤسسه با حفظ یک روند بررسی مداوم، به سرعت به تحولات جدید پاسخ می دهد. این در APC اصلاح شده در سال 2006 دیده می شود که شامل نوآوری های جدیدی مانند مسیر در امور مالی و سرمایه گذاری است.

این نوآوری نشان دهنده نیاز به مهارت های حرفه ای اضافی در این حرفه است. علاوه بر آن، در این بررسی تاکید بر مسائل زیست محیطی، بهداشت، ایمنی و مهارت های تجاری افزایش یافته است . علاوه بر این، مؤسسه دائماً برای شناسایی نیازهای نوظهور در بازار و توسعه دانش پیشرو تلاش می کند. در نتیجه این هوشیاری، اعضا می‌توانند از بهترین شیوه‌ها در تلاش‌های خود اطمینان حاصل کنند و از دام‌ها در جریان معاملات تجاری اجتناب کنند.

به نظر می رسد این موسسه با توصیه هایی به سرمایه گذاران کمک می کند که اعتماد آنها افزایش یافته است زیرا می توان انتظار داشت که استانداردهای مشابه در سراسر جهان توسط متخصصان RICS اعمال شود. در نتیجه بازار عظیم املاک و مستغلات در آسیا هدف قرار گرفته است و عضویت در سرزمین اصلی چین دو برابر شده است .

RICS شروع به ایفای نقش فزاینده ای در بین توسعه یافته ترین اقتصادهای جهان، ایالات متحده آمریکا کرده است. در ایالات متحده، استانداردهای گزارش‌دهی بین‌المللی با دستورالعمل‌های RICS همگرا شده‌اند. این امر عمدتاً به دلیل انتقال ارزهای خارجی به داخل و خارج از بازار ایالات متحده ایجاد شده است.

اگرچه هنوز برای انجام کار در ایالات متحده نیاز به مجوز است، اما استخدام کارکنان واجد شرایط RICS افزایش یافته است . این یک روند بسیار دلگرم کننده است، زیرا هنوز عضو شدن بسیار دشوار است زیرا مؤسسه قاطعانه از کاهش استانداردها برای افزایش عضویت خودداری کرده است. این موقعیت احتمالاً شاهد بهبود شیوه های ارزیابی بین المللی با در نظر گرفتن افزایش فرصت های تجاری است که به دلیل عضویت زیاد می توان به آنها دسترسی داشت.

بحران مالی و مسکن

بازار مسکن در انگلستان به ویژه از دوره حدود 1970 نوسانات زیادی را به نمایش گذاشته است. چهار دوره شکوفایی در این مدت و سه دوره که شاهد رکود صنعت بوده اند وجود داشته است.  ویژگی متمایز کننده رکودی که از سال 1983 تا 1993 ادامه داشت، کاهش قیمت مسکن بود.

این رکود اولین رکودی بود که در شرایط مقررات زدایی بازار مالی اتفاق افتاد. این رکود نتیجه شکست دولت در تفسیر دقیق پتانسیل مقررات زدایی در بازار مالی بود.

نتیجه این بود که در سال 1987 بازار سهام سقوط کرد و همراه با آن افزایش نرخ پایه وام و فشار عمده به دلیل درجه ای که مردم با اموال به عنوان وثیقه خود وام گرفته بودند، همراه شد. به دنبال وضعیت سیاسی در بریتانیا در آن زمان، دولت با ارائه برخی از گزینه‌های بازسازی‌شده برای کمک به وام گیرندگان پاسخ داد (استفنز و همکاران 2008). افرادی که اخیراً برای بهبود وضعیت مالک خانه خود وام مسکن گرفته اند، بدترین تأثیر را می گیرند .

نگاهی اجمالی به بحران مالی گذشته به ما این امکان را می دهد که مشاهده کنیم که در صنعت املاک و مستغلات با توجه به توسعه و گسترش استانداردهای ارزش گذاری و متخصصان ارزشیابی، پیشرفت های ناچیز وجود داشته است. مشاهده شده است که املاک و مستغلات در رویدادهای کلان اقتصادی که باعث چنین بحرانی می شوند، نقش دارند (ادواردز و الیسون 2004، ص 122). این بر اساس گزارش های آسیایی است .

گزارش های مشابهی از بحران مالی در آمریکای لاتین وجود دارد که نشان می دهد املاک و مستغلات بر مسائل کلان اقتصادی تأثیر می گذارد (هورویتز و هیو 2001، ص 3). پیشنهاد شده است که رکود اقتصادی اواسط دهه 70 شاهد استقرار استانداردهای RICS و IVS بود. روند افسارگسیخته توسعه کنترل نشده و ارزش گذاری ضعیف باعث فروپاشی سیستم مالی تایلند شد که منجر به این پروژه شد که باعث شد دولت از خدمات RICS برای معرفی یک رژیم آموزشی استاندارد واحد برای ارزش گذاران استفاده کند.

نتیجه

در این گزارش بحث عمدتاً بر روی موضوع ارزیابی اموال در انگلستان و نقش RICS در این فرآیند بوده است. بحث با ارائه برخی داده ها در مورد نقش یک ارزش گذار دارایی آغاز می شود. در بحث اشاره می شود که ارزش گذاری فرآیندی است که از برخی دستورالعمل های تعیین شده پیروی می کند و همچنین امکان تفسیر ذهنی را فراهم می کند. در نتیجه این امکان وجود دارد که یک ویژگی واحد داشته باشیم که توسط دو ارزش گذار ارزش گذاری شده و نتایج متفاوتی تولید کنیم.

پس از این مشاهدات، بحث به برجسته کردن برخی اطلاعات پس زمینه در مورد RICS یا کتاب قرمز ادامه می یابد. در این بخش مشاهده می شود که موسسه با هدف ایجاد استانداردهای بالا در عمل و آموزش در داخل صنعت است. همچنین بحث برای ارائه اطلاعاتی که اجزای تشکیل دهنده کتاب را نشان می دهد ادامه دارد. خاطرنشان می شود که کتاب دارای مقرراتی است که هم برای اعضای ثبت نام شده و هم بخش های خاصی برای اعضای غیر ثبت نام شده استفاده می شود.

مشاهده می شود که اعضای RICS در گذشته نه چندان دور رشد چشمگیری داشته است و تعداد زیادی از کشورهای آسیایی و آمریکای جنوبی برای پیوستن به این موسسه ابراز علاقه کرده اند. این علاقه فزاینده به پیوستن به روندهای کسب و کار جهانی نسبت داده شده است که نشان می دهد نیاز به اعمال روش های ارزش گذاری زیر یک بدنه واحد است. در همین راستا مؤسسه از درخواست ها استقبال کرده است اما بر حفظ استانداردهای موجود اصرار دارد تا استانداردهای بسیار حرفه ای را حفظ کند.

این بحث همچنین استانداردهای ارزش گذاری در انگلستان و سایر نقاط جهان را بر اساس RICS مشخص می کند. همچنین شرایط خاصی را نشان می دهد که در آن استانداردهای RICS در بریتانیا استفاده می شود. علاوه بر آن، این بحث همچنین داده هایی را در مورد بحران مالی که جهان را در دوره از دهه 70 تا به امروز تکان داده است، ارائه می دهد.

نقش استانداردسازی و چگونگی کمک آن در بحران مالی آتی ذکر شده است. این به دلیل مشاهده است که یکی از دلایل اصلی بحران مالی به ارزش گذاری ضعیف و مقررات زدایی در بخش مالی نسبت داده می شود.