قیمت خانه و آپارتمان در تهران

قیمت آپارتمان در تهران

خرید خانه در تهران، آرزویی که کم کم دارد به رویایی محال تبدیل میشود. نه تنها خرید خانه، که خرید آپارتمان در تهران هم دیگر برای قشر عظیمی از مردم تقریبا غیرممکن شده است. بازار مسکن تهران که به جرأت میتوان گفت یکی از بزرگترین بازارهای ایران است؛ در این سال ها فراز و فرودهای بسیاری را تجربه کرده است. افزایش بی سابقه قیمت خانه در برخی سال ها و چند سال رکود پشت سر هم در سال های پس از آن و مهم تر از همه این که به طور کلی بازار مسکن تهران نمایی از بازار مسکن کل کشور است، نگرانی خریداران خانه را دو چندان کرده است. چنان که هر آن چه در آن رقم بخورد به زودی همه کشور را فرا میگیرد. همین مسئله حساسیت های نسبت به آن را چند برابر کرده است. در ادامه به بررسی برخی از عوامل افزایش قیمت مسکن تهران میپردازیم.  

بطور کلی عوامل متعددی بر قیمت فروش زمین و مسکن در تهران تاثیر دارند. از مهم ترین این عوامل میتوان به افزایش تقاضا و کاهش عرضه اشاره کرد. معمولا در دوره ای که بازار مسکن با رونق مواجه میشود، ساختمان سازان زیادی وارد بازار شده و در سال های بعد با افزایش عرضه روبرو میشویم که این امر باعث رکود در بازار میشود. در این زمان با کاهش ساخت و‌ ساز و به مرور واحدهای مازاد اجاره داده شده و یا به فروش میرسد و در سال های بعد، بازار با کمبود روبرو میشود و این چرخه معمولا هر چند سال یک بار تکرار میشود. افزایش تقاضا و کمبود عرضه، تنها عوامل افزایش قیمت زمین یا مسکن نیستند. تورم نیز به عنوان یک عامل مهم در قیمت زمین و مسکن در تهران نقش آفرینی میکنند. با افزایش قیمت مصالح و حقوق و دستمزدها، قیمت خانه برای صاحبخانه بالاتر میرود که همین عامل موجب افزایش قیمت آپارتمان یا خانه مسکونی خواهد شد. اگر به قیمت منازل یا آپارتمانها در تمامی «محله های تهران» نگاهی بیاندازیم، متوجه خواهیم شد که این افزایش قیمت، شامل تمامی این محله ها شده است.

بازار زمین آپارتمان و خانه در تهران در سال 1401

بازار املاک و مستغلات در تهران در سال 1401 با تاثیر از سایر بازارهای موازی، روند افزایشی قیمت را تجربه کرده است که به عبارت صحیح تر میتوان گفت افزایش قیمت ها عامل تورم نیست، بلکه نشانه آن است که تورم، نتیجه افزایش بیش از تزریق نقدینگی در بازار است! در سال های اخیر شاهد بوده ایم که بانک ها حجم نقدینگی در کشور را به شدت افزایش داده اند. و این در حالیست که در این روزگاری که حتی یک نوجوان 15 ساله هم می داند که ورود این حجم پول به بازار باعث تورم می شود ، اقتصادنادانان ما با علم به این قضیه ، بارها مرتکب این خطا شده و می شوند و بارها از این سوراخ گزیده شده اند و با این نادانی ها میتوان گفت که آن چه در بازار رخ میدهد، افزایش قیمت نیست، بلکه کاهش ارزش پول ملی است!

بررسی آماری قیمت مسکن در تهران

طی مطالعاتی که در جهت بررسی حجم معاملات مسکن و خانه مسکونی در کلان شهر تهران در خرداد ماه 1400 صورت گرفت و لازم بذکر است که در این بررسی، بناها بر حسب عمر بنا تفکیک شدند. قیمت زمین در تهران نتایج این بررسی ها نشان داد که از مجموع 5102 واحد مسکونی معامله شده بیشترین سهم معاملات به واحدهای تا 5 سال ساخت اختصاص دارد. در واقع می توان گفت بناهای حداکثر 5 ساله بیشترین سهم معاملات (35/8 درصد) را به خود اختصاص داده اند. این سهم از معاملات نسبت به خرداد  سال گذشته حدود 3/1 درصد کاهش پیدا کرده این در حالی است که بر سهم معاملات بناهای با قدمت بالاتر یعنی 6" تا 10" ،"11 تا 15 "و "بیش از 20  سال ساخت" افزوده شده است. جدول تعداد و توزیع  آپارتمان مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب عمر بنا (واحد مسکونی) در مطالعه ای دیگر حجم معاملات انجام شده بر حسب مناطق شهری در ماه خرداد 1400 مورد بررسی قرار گرفته است. طی نتایج بدست آمده از این گزارش، مشخص شد منطقه 5 با سهم 13/9 درصد، بیشترین حجم را از معاملات در تمامی مناطق 22 گانه کلان شهر تهران به خود اختصاص داده است. منطقه 10 تهران با سهم 9/8 در رتبه دوم و منطقه 4 تهران هم با تعداد سهم 8/1 درصدی در رتبه سوم قرار گرفتند. و  71/8 درصد از مابقی معاملات صورت گرفته در شهر تهران (در خرداد ماه 1400) به مناطق 5، 10، 4، 2، 7، 15، 14، 8، 1 و 11 اختصاص گرفته است. سهم هر یک مناطق شهر تهران بر حسب تعداد معاملات انجام شده در ماه خرداد سال 1400   تحولات قیمت مسکن متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در خردادماه سال 1400، 296/7 میلیون ریال بوده است. این قیمت در مقایسه با قیمت معاملات در ماه قبل (اردیبهشت) و سال قبل (خرداد 1399) افزایش 3 و 56/6 درصد را نشان داده است.

طریقه عملکرد معاملات صورت گرفته در شهر تهران

اما بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در مناطق 22 گانه شهر تهران به منطقه 1 با قیمت متوسط 663 میلیون ریال اختصاص دارد. کمترین متوسط قیمت به منطقه 18 با قیمت متوسط 126/1 میلیون ریال تعلق دارد. این ارقام نسبت به ماه گذشته (اردیبهشت) و سال گذشته (خرداد 1399)  به ترتیب 60/9 و 41/9 درصد افزایش داشته است.

متوسط قیمت زیربنای واحد مسکونی بر حسب متر مربع در مناطق شهر تهران (میلیون ریال)

3 - دیگر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن 1-3 -توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی در مطالعه ای دیگر میزان توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در خرداد ماه 1400 مورد بررسی قرار گرفت. نتایج این بررسی گویای این امر بود که بیشترین تعداد معاملات شهر تهران به واحدهای مسکونی با دامنه قیمتی "150 تا 200 "میلیون ریال به ازای هر متر مربع  اختصاص دارد. در رتبه های بعدی  دامنه های قیمتی "200 تا 250 "و "250 تا 300 "میلیون ریال قرار گرفته است. این دامنه های قیمتی به ترتیب 15/9 و 11/7 درصد از حجم کل معاملات را به خود اختصاص داده اند. توزیع حجم معاملات در این ماه به گونه ای رقم خورده است که   60/8 درصد از واحدهای مسکونی با بهایی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (296/7 میلیون ریال) مورد معامله قرار گرفته است. فروش سریع زمین

  نمودار 3 -توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا (میلیون ریال/ درصد) 2-3 -توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مطالعه ای دیگر توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده (بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی) در خرداد ماه سال 1400 مورد بررسی قرار گرفت. نتایج این مطالعات نشان داد که زیر بنای 60 تا 70 متر مربع با سهم 14/8 درصد بیشترین سهم معاملات را داشته است. واحدهای با زیر بنای بین 50 تا 60 متر مربع با سهم   14 درصد در رتبه بعدی معاملات مسکن قرار دارند. در نهایت باید گفت 56/1 درصد از معاملات مسکن به واحد های مسکونی با زیر بنای کمتر از 80 متر اختصاص دارد. نمودار 4 -توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیر بنا (متر مربع/ درصد) 3-3 -توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی نتایج بررسی صورت گرفته بر روی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد در خرداد ماه 1400 نشان داد که در دامنه های قیمتی که مورد بررسی قرار گرفته است بیشترین سهم به واحد های مسکونی با ارزش  0/5  تا 10 "میلیارد ریال اختصاص دارد . واحد های با ارزش "10 تا15 "و "15 تا 20 "میلیارد ریال  در رتبه های بعدی این معاملات قرار دارند. سهم معاملات این واحد ها به ترتیب 18/2 و 11/9 درصد است. در نهایت می توان گفت سهم معاملات واحدهای با ارزش کمتر از 20 میلیارد ریال، حدود 53/4 درصد بوده است. 

نمودار 5 -توزیع فراوانی تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکونی (میلیون تومان/ درصد) 4 -تحولات اجاره بهای مسکن نتایج مطالعه صورت گرفته بر شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در خرداد 1400 گواه رشد 33/9 و 37/6 درصدی قیمت ها نسبت به خرداد 1399 بوده است. نمودار 6 -روند رشد قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل (درصد) 5 –جمع بندی در خرداد ماه 1400، حدود 5/1 هزار فقره معامله صورت گرفته است. این عدد نسبت به ماه قبل به میزان 29/6 درصد افزایش داشته است این در حالی است که نسبت به خرداد سال گذشته کاهش 52/7 درصد را نشان می دهد. از طرف دیگر قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای واحدهای مسکونی شهر تهران، 296/7 میلیون ریال بوده است. این قیمت نسبت به ماه قبل و خرداد سال قبل به ترتیب رشد 3 و 56/6 درصد داشته است. لازم به ذکر است اگرچه ماهانه متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در خرداد ماه رشد 3 درصدی داشته است اما قیمت مسکن همچنان نسبت به قیمت محقق شده در اسفند سال 1399 (معادل 302/7 میلیون ریال) کمتر است.

 در نهایت نتایج بررسی توزیع معاملات واحدهای مسکونی بر حسب عمر بنا در خرداد 1400 نشان داد که واحدهایی که عمری حداکثر 5 ساله دارند بیشترین درصد معاملات (35/8 درصد) را به خود اختصاص داده اند. همچنین شاخص کرایه مسکن اجاره ای نسبت به خرداد سال گذشته رشد 33/9 و 37/6 درصدی در شهر تهران و کل مناطق شهری داشته است. 

این را هم بخوانید : فروش سریع ملک

 تراز متوسط قیمت هر یک متر مربع خانه واحد مسکونی شهر تهران (296/7 میلیون ریال) مورد معامله قرار گرفته است.   براساس آماری که از سامانه املاک و مستغلات کشور به دست آمده است، عملکرد معاملات انجام شده در سطح شهر تهران به لحاظ حجم در فروردین ماه 1400 تعداد 5046 فقره و در اردیبهشت 1400 تعداد 19197 فقره ثبت شده است. متوسط قیمت در هر متر مربع در فروردین ماه مبلغ 55,280,000 ریال و در اردیبهشت ماه 59,789,000 ریال ثبت گردیده است. به عبارت دیگر در دو ماه نخست سال 97، حجم معاملات 24153 فقره و متوسط قیمت 57,534,000 ریال ثبت شده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 32.2 درصد افزایش قیمت را شاهد بودیم. در بحث اجاره بها طبق تحقیقات میدانی مبالغی در حدود 25 الی 50 درصد افزایش را شاهد بودیم که این موضوع در مورد موجرین و مستاجرین موجود صدق نمیکند و فقط مربوط به مواردی است که جدیدا برای اجاره سپرده میشود. 

در موارد تمدیدی، بنا بر مسائلی مانند تعمیرات، اسباب کشی و خالی ماندن واحد مورد نظر و... که معمولا رخ میدهد؛ عمدتا به نفع موجر و مستاجر است که بر سر مبلغی پایین تر به توافق برسند.